Как работают агенты по недвижимости на Тенерифе

Я снимал квартиру на Тенерифе два раза, и несколько лет наблюдаю рынок недвижимости изнутри, со стороны и агентов, и хозяев. Расскажу, как это реально работает. Плюс я себе искал квартиру на покупку, поэтому знаю как работают разные агентства, в том числе испанские.

Кратко

• Хороший риэлтор обрабатывает все запросы, ищет жильё «как для себя» и ведёт тематические группы с актуальными объектами — но так работает меньшинство.
• По закону Испании (Ley 12/2023) комиссию агенту платит арендодатель, а не арендатор — однако многие агентства по-прежнему нарушают это правило.
• При краткосрочной аренде риэлторы накручивают в среднем 10–30%: владелец хочет 50 евро, первый агент ставит 70, второй — 80, и никто не раскроет, какой он по счёту.
• Испанские агенты работают на владельца, а не на клиента: сами ничего не ищут, а спрос настолько высок, что квартира уходит порой ещё до показа.
• Снять напрямую у хозяина реально, но сложно: владельцы предпочитают отдавать ключи агентам, чтобы не заниматься арендой самостоятельно.
• Booking и Airbnb — альтернатива агентам, но берут комиссию 15–20%, что сопоставимо с агентским вознаграждением.

Агенты-риэлторы

Как работают русскоязычные агенты на Тенерифе

Нет особой разницы между одиночным агентом и агентством, если они работают официально. Документы подписывает нотариус, многие объекты те же самые. Только надо спрашивать, сколько комиссия и с кого. Знаю на Тенерифе агенство одно, которое берет комиссию и с клиента, и с хозяина. Двойная получается. Узнаешь на подписании.

Медленно работают. То есть клиент может писать свой запрос на виллу, а агент ему не отвечает потому что: выходной, занят, отдыхает, в лом. По крайней мере, некоторые русскоязычные риэлторы так и работают, как в их представлении работают испанцы.

Туристическая страховка

• Премиум страховка от Tripinsurance, популярна у путешественников, так как самая надежная. Я часто покупаю ее себе. Подходит для Турции, стран Шенгена, Таиланда, США и др. Оплата любой картой.

Премиум страховка →

• Сравните цены на все страховки. В этом агрегаторе их штук 30, можно сравнить и выбрать. О каждом полисе подробная информация. Очень удобно.

• Но, как говорится, кто хочет работать — тот работает. Остальные — делают вид. Нормальный риэлтор обрабатывает ВСЕ запросы сам или с помощью других людей. Или хотя бы напишет, что у него нет таких вариантов. Плохие риэлторы просто игнорируют запросы.
• Народу агенту пишет очень много. Если не вести учёт, то потом и не вспомнишь, от кого был запрос. А иногда сам запрос не вспомнишь, агенты и не вспоминают. И грубить можно, людей же много пишет.
• Агент должен перманентно сидеть в тематических группах, а также вести свою. В этих группах, нужно постить свои свободные или освобождающиеся объекты. Так почти никто не делает.
• Также хороший риэлтор делает все, как для себя. Когда обрабатывает запрос: проверяет свою базу и связывается с хозяином, чтобы узнать даты или ещё что-то, то ищет жильё, как себе. Так делают немногие.

Если ищите недвижимость на Тенерифе, то можете обратиться в IslaBonita, сайт агента, Telegram или WhatsApp. Это агентство уже 15 лет на рынке.

Сложности в работе риэлтора

• Люди пишут туманный запрос. То есть их как бы надо убедить в том, что Тенерифе им нужно.
• Клиенты пишут очень сложный запрос и проще с ними не связываться. Например, заселяются с кошкой или собакой в арендованную квартиру, а многие хозяева не хотят никаких животных. Иногда в однушку пытаются заселиться чуть ли не вдесятером.
• Часто квартира сдаётся через управляющего или еще одного агента, которые хотят свою комиссию в 50%. Если посередине ещё один агент, твоя доля может оказаться совсем небольшой.
• Владельцы квартир или агенты, через кого эта квартира сдаётся, очень долго отвечают. Клиент ждёт, а хозяева тормозят с ответом. Я уж молчу про то, что изначально некоторые владельцы завышают цену и почему-то не дают фото своих квартир.
• Внутренняя кухня не очень приятная. Если видят слишком активного новенького, то пишут о нем плохие отзывы и всячески портят репутацию. По крайней мере в среде русскоязычных риэлторов принято ходить по головам, подставлять друг друга, деньги же не пахнут.
• В лучшем случае пишут за месяц до поездки, это поздно (иногда за пару дней). Самые дешёвые варианты уже забронированы, а люди хотят низкие цены. На Новый год пишут за несколько месяцев, а нужно чуть ли не за год, если надо дешево.

Самая главная сложность — странные хозяева и странные клиенты.

Из юристов рекомендую тех, кем сам пользуюсь — ProSpain. В компании есть русскоговорящие сотрудники с лицензией. Делал через них продление ВНЖ, студ визу для мамы, подаю каждый год модель 100.

Как работают испаноязычные агенты

Видимо, сейчас можно ничего особо не делать, и так само продастся. Мы тупо не успеваем даже на показ. Объявление только вышло, мы вроде сразу связываемся и уже 10-е на очереди или квартира вообще уже зарезервирована.

Если смотреть статистику, которая публикуется в их объявлении, то спрос реально большой. Причем, испанские агенты работают на владельца квартиры, и на клиента им пофиг. Они ничего не ищут клиенту, говорят — если сами что-то найдете, пишите. Так что, испанцы не панацея.

В интернетах пишут, что надо обращаться к иностранцам-агентам, они на стороне клиента, а не продавца, плюс сервис оказывают. К тому же некоторые испанцы могут предвзято относиться не к испанцам. Так или нет, не знаю, но при обращении к человеку, что работает с иностранцами, есть заинтересованность и попытка найти объект под бюджет.

Мой гайд:

• Гайд по Тенерифе - для эмигрантов при переезде, уже 7 лет в Испании, опыта много.

Сколько на самом деле накручивают риэлторы

Риэлторы накручивают кто как, в среднем 10-30% от цены краткосрочки или 3-5% от продажи.

Увы, но получают они немного по местным меркам. Если работать спустя рукава, то будет сопоставимо с уборщицей. Если хорошо и много, то раза в 2 больше. Но так мало кто делает.

Можно ли снять/купить у хозяев напрямую? Можно, но очень и очень сложно. Владельцы, как правило, имеют несколько квартир или не хотят морочиться и отдают ключи агентам. Допустим, владелец хочет 50 евро на руки при аренде. Первый агент накручивает до 70 евро, второй агент до 80 евро в сутки. И никто вам не скажет, какой он агент по счету, он может и не знать даже. При продаже обычно такого не бывает.

При долгосрочной аренде накручивают свою цену редко (только если хозяин в доле), так как берут за свою работу на практике стоимость 1 мес аренды. По законам Испании (Ley 12/2023) не так (арендодатель обязан платить, а не арендатор с 26 мая 2023), но многие нарушают.

Режим 24/7 у нормального риэлтора, встаешь с телефоном и ложишься. Но проблема в том, что из 20 запросов только 1 может реализоваться. На остальные 19 запросов время просто так потрачено и за него никто не заплатит.

Я думал, это лёгкая работа, но нет. Очень много разговоров с клиентами и хозяевами. Первые хотят то, не знаю что, а вторые тупят в ответах на вопросы (например, задаёшь 3 вопроса, а получаешь ответ только на 1).

Для клиента могли бы стать выходом Booking или Airbnb при аренде, но они тоже берут комиссию 15-20%.

FAQ

Тревел-сервисов много, поэтому рекомендую только те, которыми пользуюсь часто сам (принимают карты всех стран):

• Trip.com - цены на отели часто ниже именно для Азии.

• LocalRent - тот случай, когда русские сделали лучше всех. Это авто-брокер (аренда машин) c отличной техподдержкой (она на русском, как и сайт) и хорошими ценами.

• Aviasales - единственный независимый поисковик авиабилетов, который работает везде.