Как работают агентства недвижимости в Таиланде и помогалы

Каждый второй турист, проживший больше месяца за рубежом, заводит себе сообщество ВКонтакте или блог. Его читают, к нему привыкают, начинают доверять и однажды начинают просить подыскать дом, естественно — за вознаграждение. И по сути, это довольно легкие деньги. Так рождаются помогалы — главные враги официальных агентств.

Какие бывают агентства

Есть два типа риелторских контор на любом курорте Таиланда. Первые вкладывают деньги в официальное оформление компании и сотрудников, платят налоги и зарплаты, уделяют внимание проверке дома/хозяина и сопровождают клиентов после заселения.

Как правило, помимо аренды, такие агентства занимаются продажей недвижимости, а так же предоставлением сопутствующих услуг: трансфером и экскурсиями. Такие конторы дорожат репутацией, годами налаживают связи, у них идёт постоянная наработка базы жилья, чего не могут себе позволить остальные.

Остальных называют «чёрными риелторами» или «помогалами». Помогалы избегают всех вышеперечисленных забот и затрат, прикрываясь туристической или учебной визой и сводят всю свою деятельность к внесению залога владельцу жилья под видом друга\родственника.

Не все они заслуживают пренебрежительного отношения, но даже самые правильные и авторитетные из них таки ведут нелегальную деятельность. Впрочем, это не всегда помеха для клиента.

У вас только 3 варианта, как снять дом/апартаменты в Таиланде:

• через риэлтора заранее
• платформа бронирования, типа Airbnb
• самостоятельно на месте (не для посуточной аренды)

В случае с риэлтором, никакой мороки на месте. Но помните, много мошенников. При самостоятельном поиске на месте будьте готовы прочесывать район 2-5 дня подряд по жаре, и что все занято.

Как агентство ищет для вас дом

Самая важная часть работы любого агента – сбор информации на своём участке. Люди со стажем помнят большую часть домов, держат в голове имена и нюансы общения с домовладельцами. Агенты периодически выполняют объезд территории и фиксируют новые дома, а потом дома заносят в базу данных – самое ценное, что есть у агентства недвижимости.

«Чёрные» риелторы делают то же самое, но совсем в других масштабах, предпочитая пользоваться чужим трудом и выцарапывать информацию с сайтов «белых» агентств.

Кроме того, просто заводить объекты в базе – мало, надо систематически поддерживать актуальность сведений по объектам.

Тайцы без предупреждения меняют телефоны или условия аренды, продают или бросают свои дома, заселяются туда сами, обижаются на каких-то буйных русских и перестают их пускать в свой резорт – в общем, там постоянно происходит какая-то движуха. Когда агенты прохлопывают изменения — случаются казусы с отменой брони или форсмажоры при заселении.

Обычно официальные агентства неохотно работают с дешёвыми домами, но по всем остальным категориям жилья у них сотни предложений. Помогалы же, ограничиваются подбором нескольких десятков домов, по которым дальше работают. Если вы не нашли на сайте агентства того, что вас бы устроило, то нет смысла задавать вопрос, есть ли что-то еще.

Дома собираются в базу заранее, а вам предоставлен выбор из того, что уже есть. Каждый объект находят до того, как он попадает на сайт, так что не стройте иллюзий на этот счёт. Искать дом персонально под вас никто никогда не станет, ни в высокий сезон, ни в мёртвый.

Как агентство на вас зарабатывает

Фиксированная комиссия

Берется фиксированная комиссия за услугу бронирования дома, при этом комиссия часто не зависит, ни от стоимости аренды дома, ни от сроков аренды. Но часто зависит от того, насколько большой дом, например: односпальный — 4000 бат (11,795 руб), двуспальный — 5000 бат (16,218 руб), трехспальный — 6000 бат (17,692 руб). Иногда может быть и единая ставка.

Такой подход удобен, если вы снимаете дом на несколько месяцев, и более выгоден и прозрачен, нежели, когда агенство завышает цену на дом, закладывая свою комиссию в каждый месяц. Однако, если вы экономите и ищите бюджетный домик всего на 1 месяц, то такой вариант не очень подходит.

Завышение цены

Это когда бонус агентства заложен в цену за дом уже на сайте, то есть вы не видите реальной стоимости дома изначально. Не очень честная уловка не очень порядочных агентств. Они берут у вас деньги согласно своего прайса, передают владельцу часть суммы, остаток кладут в карман.

Допустим, дом, который стоит 20 тыс бат (58,975 руб), на сайте агентства выставлен за 25 тыс бат (73,719 руб), и вы снимаете его на три месяца. Тогда домовладелец получает 60 тыс (176,925 руб), агентство — 15 тыс (44,231 руб). А если дом, а точнее вилла, стоит 100 тыс бат, то не грех сдать его за 130 тыс, ведь тот, кто снимает за 100, снимет и дороже.

Процент с хозяина

Такая практика агентствами недвижимости в Таиланде применяется не всегда. Процент с хозяина означает, что с клиента денег не берут, объявляя, что он сам рассчитывается с владельцем по его цене, а свои деньги агентство получает в виде процента (10-15%) от благодарного тайца.

Но чаще всего домовладельцы считают, что свой процент агенты должны получать не с него, а с клиента. В таких случаях агентство может предупредить клиента, что дом стоит 15 тысяч бат (44,231 руб), но процент за свою работу они добавляют к стоимости аренды в месяц.

То есть дом вам обойдётся в 16500 бат (48,654 руб) и таец тоже в курсе о таком раскладе. Когда вы заплатите ему эти 16500 — он передаст агентству причитающиеся ему 1500 батов. Но предупреждают не всегда, поэтому вы можете и не узнать, сколько стоила бы аренда жилья, если бы вы пришли с улицы и без посредников. Тем более ушлые тайцы могут сдать и вам по цене агентства.

Мошенничество

Мошенники тратят какое-то время и немного денег, чтобы создать паблик в соцсети. Наполняют его ботами, фотографиями, объявлениями о продаже и аренде. Им невольно помогают бестолковые пользователи соцсети, размещая свою рекламу и вопросы по теме Таиланда, создавая видимость жизни на странице мошенника.

Человек, которые далёк от всех этих дел, обычно видит, что тут страничка агентства, красивые картинки с пальмами и люди общаются. А главное — цена на нужный дом тут лучше, чем везде.

Дальше человеку предлагается оплатить весь срок аренды сразу, потому что владелец дома «очень принципиальный человек», плюс — депозит, плюс — фикс за подбор дома. После получения денег, мошенник испаряется, а неудавшийся отпускник с его жалобами и просьбой найти негодяев, снимает дом заново уже в проверенном агентстве.

Оплата бронирования до осмотра дома — заведомо развод.

Вот один из примеров переписки туристки с моей техподдержкой на канале Телеграм.

Как лучше бронировать дом

Онлайн или по приезду

Мою инструкцию по бронированию, вы можете найти по ссылке: Как забронировать дом — 5 способов.

Официалы и чёрные риелторы очень не любят тех граждан, которые начинают искать жильё по приезду. Обусловлена такая нелюбовь тем, что этот процесс отнимает массу времени, а клиент постоянно надеется увидеть что-то более совершенное и задаёт один и тот же вопрос «а что у вас ещё есть на примете?». Приходится, либо врать ему, либо ехать в еще одно место.

А бывает и так, что клиент видит подходящий дом, но заявляет что «устал искать, ничего хорошего не предлагаете, все агенты чудаки» и уходит. А через час возвращается и напрямую с владельцем заключает контракт аренды. Агенты не любят светить свои дома, потому что таких хитрых туристов с каждым годом становится всё больше.

Некоторые компании даже закрывают вам доступ к своим сайтам из Таиланда, чтобы вы не искали дома по их внешнему виду, ведь приблизительная карта расположения дома всегда привязана к описанию объекта. Дарю лайфхак, используйте прокси (или плагин Zenmate в браузере), чтобы смотреть сайты таких агентств, находясь в Тае.

На мой взгляд, если вы уже приехали, то ищите дом сами. Или бронируйте дом заранее по интернету, чтобы приехать сразу на готовое, ведь именно в этом и состоит смысл посреднической услуги, в экономии вашего времени.

Помните, начинать поиски дома по интернету нужно ЗАРАНЕЕ, за полгода-год, особенно, если вы хотите дом на Новый год и праздники.

Подробно я об этом даже написал целый пост, потому что не все понимают. Тогда вы получаете более широкий выбор домов с приемлемыми ценами на нужный период и радостного менеджера по бронированию, у которого вы первый за неделю клиент.

Если же вы будете искать жилье во время высокого сезона, то вас ждут цены высокого сезона, нервные риелторы и почти гарантированный игнор со стороны официальных агентств, если вы ищете бюджетное жильё.

Если агентство говорит, что домов нет, кроме предложенных

Это ещё не означает, что домов вообще нет и пора распаковывать чемодан. Такой ответ можно услышать либо от нормального агентства в пик сезона, либо от помогалы в любой сезон. И вот почему.

У каждого риелтора только своя, закрытая база данных. Не существует какой-либо общей, единой базы домов, откуда все риелторы берут сведения, как например, у отелей в букинговых сервисах. Соответственно, дома агенты предлагают только те, что уже есть в базе агентства. Если у них нет того, что вы спрашиваете, то вас просто футболят, заявляя «или бери что есть, или ищи сам».

Но нужно помнить, что если вы ищете дом в высокий сезон, то агенты недалеки от истины. На месте вам придется приложить достаточные усилия, чтобы найти дом. А если у вас много к нему требований, то вообще не факт, что вы найдете свой дом мечты.

P.S. Арендный бизнес а Тае настолько популярен, что агентства стартуют и закрываются пачками, часто оставляя о себе негативное впечатление, как у туристов, так и у хозяев жилья. Тем не менее, есть и зарекомендовавшие себя люди, услугами которых можно воспользоваться, если вам нужно удаленное бронирование, других вариантов-то и нет.