Как купить дом в Таиланде на берегу моря и не только — инструкция

Приобретение недвижимости в разных странах имеет ряд особенностей. В Таиланде иностранные граждане могут приобретать апартаменты в многоквартирных домах (кондоминиумах), но покупка дома это немного более сложный процесс. Иностранец, как частное лицо, не может по закону владеть в Таиланде землей (на которой стоит дом).

Исключение составляют иностранные инвесторы, вложившие в экономику Таиланда 40 млн. бат. Для них открывается возможность купить участок земли. И то не очень большой. Впрочем, не все так сложно и купить дом в Таиланде может позволить себе не только долларовый миллионер.

С чего начать, выбор дома

Может показаться, что выбрать подходящий вам дом очень просто. Ведь вы знаете, что вам нужно. На самом деле, процесс этот довольно муторный и долгий. Для начала, как минимум, надо определиться с регионом. Лучше заранее объездить все интересующие вас места в качестве туриста, примерно оценить их инфраструктуру и атмосферу.

Приобрести дом удаленно, основываясь на описании в интернете или в агентстве недвижимости, конечно, тоже можно. Но риск неудачной покупки и цена в таком случае будут намного выше. Выберете, к примеру, дом на берегу моря, как с обложки, а по факту рядом окажется какой-нибудь пустырь с помойкой или стоянка рыбацких лодок.

Как найти интересные предложения домов? Тут много вариантов. Можно начать с поиска в интернете. Как в России, так и в Таиланде, на месте много агентств недвижимости, предлагающих свои услуги. Можно также смотреть объявления о продаже домов от частных лиц в соц. сетях или в местных газетах.

А можно даже и «ногами» — объезжать интересующие вас районы, смотреть объявления о продаже на домах, расспрашивать местных жителей. Правда, это весьма энергозатратный способ.

Если вы уже в Таиланде и неплохо ориентируетесь на местности, знаете районы и основные улицы и выбрали несколько интересующих вас объектов, все же самостоятельно ездить на их просмотр — дело довольно утомительное.

Нужно либо иметь свою машину, либо каждый раз брать такси, самостоятельно договариваться с хозяевами недвижимости, будь то иностранцы или тайцы. Чтобы легко выполнять эти задачи, нужно заниматься всем перечисленным не один день.

Поэтому самый простой способ приступить к осмотру домов — обратиться в местное агентство недвижимости. В Таиланде много ориентированных на русского покупателя агентств, с русскоговорящими сотрудниками. Обычно агенты бесплатно возят клиентов на просмотры, сами договариваются с хозяевами и переводят возникающие в ходе просмотра вопросы.

Много объектов за один день, правда, смотреть все равно не удастся, так как и тайцы народ неторопливый, и объекты могут быть на большом расстоянии друг от друга. Но все же организовывать просмотры гораздо проще с агентом, нежели самостоятельно.

То есть, вы можете сначала ездить с агентом, потом уже самостоятельно. Можно обращаться к нескольким агентам, они могут работать в разных районах. Можно находить иностранного агента через интернет. Можно обратиться в офис. Как правило, у приличных агентств есть и офисы и интернет сайты.

При выборе агента надо учитывать, что русскоговорящий сотрудник это хорошо, но тайцам общаться между собой проще, а иностранцы (чаще всего европейцы) в среднем более ответственны и пунктуальны, чем азиаты. Поэтому если вы можете общаться на английском, имеет смысл обратиться к тайскому менеджеру, который работает на европейского босса.

Виды домов

Среди агентов по недвижимости есть специализирующиеся на «вторичке», на продаже от застройщика или те, кто работает с одним поселком.

Дом может быть как в поселке, так и отдельно стоящий. Лучше, конечно, выбирать поселок. Там всегда есть местная администрация, которая будет помогать в решении бытовых вопросов. Еще лучше — охраняемый поселок с закрытой территорией и инфраструктурой. Обычно это бассейн, тренажерный зал, детская площадка, зал для собраний собственников.

В хороших поселках для иностранцев список инфраструктуры и мест общего пользования бывает и больше. В Таиланде настолько много русских, что в некоторых регионах, например, в Паттайе и Хуа Хине, есть так называемые «русские поселки» — где дома в основном приобретены русскими семьями. Бывают также поселки и места, где живет больше иностранцев или тайцев.

Дом в Таиланде можно покупать, как на стадии нулевого цикла строительства, так и уже давно построенный и обжитой, у фаранга или тайца. Покупка нового дома — это в большой мере условность. Вы покупаете участок, к которому застройщик предлагает некий типовой проект, обычно даже несколько, в разных ценовых категориях.

При этом в процессе строительства проект можно сильно менять по своему вкусу, как внутреннюю отделку, так и архитектуру здания в целом. Также можно купить уже готовый новый дом у застройщика либо «вторичку» — у хозяина. По цене все эти варианты отличаются не принципиально.

Если хочется сделать дом полностью «под себя», то самый оптимальный вариант — покупка участка. Правда, придется ждать постройки дома и контролировать качество выполнения работ. Если вас устраивает уже готовый типовой вариант — прекрасно, можно купить и сразу приступать к выбору мебели.

Покупка дома у хозяина, т.е. вторички, хороша тем, что многие недостатки жилья хозяин уже устранил, а кое-что и проапгрейдил по сравнению с изначальным вариантом. Минус в том, что вкусы у людей все-таки разные и трудно найти что-то действительно подходящее именно вам.

Процедура оформления сделки, договор, формальности

Когда у вас уже есть на примете полностью устраивающий по всем параметрам объект недвижимости, вам нужен юрист. Это, пожалуй, главное. Русский или иностранец не может быть тайским юристом. Это в лучшем случае переводчик или посредник. Юрист — только таец. Он будет вести все ваши дела, поэтому он должен быть хорошим профессионалом. И хорошо говорить по-английски.

Из документов по большому счету для совершения сделки от вас нужен только загранпаспорт. Но все же есть ряд нюансов. Например, для того, чтобы произвести оплату, нужен в первую очередь счет в банке, который обычно иностранцам открывают либо по соответствующей визе (туристической, учебной, бизнес) либо «под сделку» — когда уже есть предварительный договор о покупке недвижимости.

В первую очередь с юристом подписывается предварительный договор. В соответствии с ним хозяину вносится задаток (наличностью). Это обычно небольшая сумма, около 1% от стоимости сделки. На основании этого предварительного договора можно открыть счет в тайском банке, если его у вас еще нет. В предварительном договоре прописывается, в течение какого времени должна быть внесена основная сумма.

Документы, необходимые для оформления счета в банке:

• справка из иммигрейшн офиса
• справка по месту жительства в Таиланде (где покупатель проживает в данный момент)
• предварительный договор на покупку недвижимости
• загранпаспорт

С не туристической (NON-B, NON-O, NON-E) визой открыть счет в банке относительно просто. С туристической визой или со штампом открыть счет тоже можно, но не во всех банках и не во всех отделениях одного и того же банка. Как это часто бывает в Таиланде, все зависит от решения конкретных людей. Если ваш агент договорится с менеджером в банке и покажет предварительный договор о покупке недвижимости, счет скорее всего откроют.

Варианты оформления дома для иностранцев

Самый главный нюанс при покупке дома в Таиланде заключается в том, как иностранцу оформить в собственность земельный участок, на котором стоит дом. Вариантов по сути два: долгосрочная аренда или оформление на юридическое лицо. Есть еще один, довольно экзотический вариант — узуфрухт. Это пожизненная аренда, без права передачи по наследству. Правда, вряд ли такой способ много кому приглянется.

Долгосрочная аренда или leasehold оформляется сроком на 30 лет, с правом ее двукратного продления. Теоретически срок аренды может составлять максимум 90 лет. Есть информация, что некоторые дорогие жилые объекты можно арендовать на 120 лет, а для бизнеса — на 150 лет. Но это все только теория. Практически же максимальный возможный срок аренды на данный момент — 30 лет.

Иногда агентства недвижимости предлагают договор с автоматическим продлением аренды, но такие варианты не являются соответствующими закону. Даже если в договоре прописано, что собственник обязан продлить аренду, это не имеет энфорсмента в суде. Если по истечении 30 лет хозяин откажется продлевать аренду, суд будет на его стороне.

Надо учесть, что через 30 лет собственник может быть уже другой, т.к. земля перейдет по наследству и т.п. Кроме того, закону о земле в Таиланде менее 30 лет, поэтому и прецедентов с продлением еще не было.

В случае, если вы хотите взять земельный участок в долгосрочную аренду, следует обратиться к юристу, передав ему необходимые для оформления документы. Юрист едет в Land Office, где на свидетельстве о собственности (Chanote) делают отметку, что собственность находится в аренде. Свидетельство о собственности в таком случае остается у прежнего хозяина. С точки зрения хозяина земельного участка, это можно назвать владением собственностью с обременением.

Самым распространенным способом оформления в полную собственность (freehold) земельного участка в Таиланде является учреждение фирмы (компании) и покупка дома в ее собственность. Таким образом, владельцем является не физическое лицо, а юридическая фирма. Это легальный способ. Правда, при условии, что компания ведет деятельность, а не является номинальным держателем.

Нюанс в том, что полностью на себя иностранец фирму регистрировать не может, должны быть тайские акционеры. Оформление можно сделать через привилегированные акции. Например, тайцы владеют 70% обычных имеющих право голоса, иностранец — 30% но привилегированными, которые например имеют 5 голосов на акцию.

Последовательность формальных процедур при покупке

Все документы, связанные с оформлением компании подготавливает ваш тайский юрист. Акционерами вновь созданной компании являются только тайцы. Затем компания приобретает недвижимость. То есть свидетельство о собственности (чанот) от прежнего владельца переходит к компании. Далее в компании меняются акционеры.

Сейчас доля тайцев должна быть достаточно большая, чтобы это не выглядело уж совсем номинально. У фаранга право блокировки, чтобы тайцы не продали самостоятельно эту недвижимость. Если вы приобретаете строящийся дом, оплата застройщику поступает в несколько этапов, но в Земельном Департаменте сделка будет зарегистрирована только после внесения полной суммы.

После того как покупатель предоставляет юристу чек из банка на сумму, прописанную в главном договоре, юрист с документами едет в Земельный Департамент (Land Office) чтобы начать процедуру переоформления недвижимости с одного собственника на другого. Переоформление занимает от одного дня до двух недель.

В течение этого времени, фактически, у покупателя нет, ни денег, ни свидетельства о собственности. Залогом успешного проведения сделки является исключительно репутация тайского юриста. Если дом, купленный ранее компанией покупается иностранцем, регистрировать сделку в Земельном Комитете не требуется, меняются директор и акционеры компании.

Завершает процедуру покупки получение от юриста тайского свидетельства о собственности – Чанота (Chanote) и ключей от дома. Свидетельство о собственности для граждан Таиланда и иностранцев выглядят одинаково, на обратной стороне свидетельства записываются сведения о всех предыдущих собственниках объекта недвижимости.

P.S. С покупкой квартиры все несколько проще, потому что не возникает земельного вопроса, но нужно помнить о квотах на количество квартир, которые могут принадлежать иностранцам в кондоминиуме. И я бы, наверное, покупал бы квартиру, мне кажется такая недвижимость поликвиднее будет.