Как купить дом в Таиланде на берегу моря и не только — инструкция

Приобретение недвижимости в разных странах имеет ряд особенностей. В Таиланде иностранные граждане могут приобретать апартаменты в многоквартирных домах (кондоминиумах), но покупка дома это немного более сложный процесс. Иностранец, как частное лицо, не может по закону владеть в Таиланде землей (на которой стоит дом). Исключение составляют иностранные инвесторы, вложившие в экономику Таиланда 40 млн. бат. Для них открывается возможность купить участок земли. И то не очень большой. Впрочем, не все так сложно и купить дом в Таиланде может позволить себе не только долларовый миллионер.

С чего начать, выбор дома

Может показаться, что выбрать подходящий вам дом очень просто. Ведь вы знаете, что вам нужно. На самом деле, процесс этот довольно муторный и долгий. Для начала, как минимум, надо определиться с регионом. Лучше заранее объездить все интересующие вас места в качестве туриста, примерно оценить их инфраструктуру и атмосферу. Приобрести дом удаленно, основываясь на описании в интернете или в агентстве недвижимости, конечно, тоже можно. Но риск неудачной покупки и цена в таком случае будут намного выше. Выберете, к примеру, дом на берегу моря, как с обложки, а по факту рядом окажется какой-нибудь пустырь с помойкой или стоянка рыбацких лодок.

Как найти интересные предложения домов? Тут много вариантов. Можно начать с поиска в интернете. Как в России, так и в Таиланде, на месте много агентств недвижимости, предлагающих свои услуги. Можно также смотреть объявления о продаже домов от частных лиц в соц. сетях или в местных газетах. А можно даже и «ногами» — объезжать интересующие вас районы, смотреть объявления о продаже на домах, расспрашивать местных жителей. Правда, это весьма энергозатратный способ.

Сначала нужно прошерстить район и найти нужный дом

Сначала нужно прошерстить район и найти нужный дом

Если вы уже в Таиланде и неплохо ориентируетесь на местности, знаете районы и основные улицы и выбрали несколько интересующих вас объектов, все же самостоятельно ездить на их просмотр — дело довольно утомительное. Нужно либо иметь свою машину, либо каждый раз брать такси, самостоятельно договариваться с хозяевами недвижимости, будь то иностранцы или тайцы. Чтобы легко выполнять эти задачи, нужно заниматься всем перечисленным не один день.

Поэтому самый простой способ приступить к осмотру домов — обратиться в местное агентство недвижимости. В Таиланде много ориентированных на русского покупателя агентств, с русскоговорящими сотрудниками. Обычно агенты бесплатно возят клиентов на просмотры, сами договариваются с хозяевами и переводят возникающие в ходе просмотра вопросы. Много объектов за один день, правда, смотреть все равно не удастся, так как и тайцы народ неторопливый, и объекты могут быть на большом расстоянии друг от друга. Но все же организовывать просмотры гораздо проще с агентом, нежели самостоятельно.

То есть, вы можете сначала ездить с агентом, потом уже самостоятельно. Можно обращаться к нескольким агентам, они могут работать в разных районах. Можно находить иностранного агента через интернет. Можно обратиться в офис. Как правило, у приличных агентств есть и офисы и интернет сайты. При выборе агента надо учитывать, что русскоговорящий сотрудник это хорошо, но тайцам общаться между собой проще, а иностранцы (чаще всего европейцы) в среднем более ответственны и пунктуальны, чем азиаты. Поэтому если вы можете общаться на английском, имеет смысл обратиться к тайскому менеджеру, который работает на европейского босса.

Виды домов

Среди агентов по недвижимости есть специализирующиеся на «вторичке», на продаже от застройщика или те, кто работает с одним поселком.

Дом может быть как в поселке, так и отдельно стоящий. Лучше, конечно, выбирать поселок. Там всегда есть местная администрация, которая будет помогать в решении бытовых вопросов. Еще лучше — охраняемый поселок с закрытой территорией и инфраструктурой. Обычно это бассейн, тренажерный зал, детская площадка, зал для собраний собственников. В хороших поселках для иностранцев список инфраструктуры и мест общего пользования бывает и больше. В Таиланде настолько много русских, что в некоторых регионах, например, в Паттайе и Хуа Хине, есть так называемые «русские поселки» — где дома в основном приобретены русскими семьями. Бывают также поселки и места, где живет больше иностранцев или тайцев.

Лучше покупать дом в отгороженном поселке

Лучше покупать дом в отгороженном поселке

Дом в Таиланде можно покупать, как на стадии нулевого цикла строительства, так и уже давно построенный и обжитой, у фаранга или тайца. Покупка нового дома — это в большой мере условность. Вы покупаете участок, к которому застройщик предлагает некий типовой проект, обычно даже несколько, в разных ценовых категориях. При этом в процессе строительства проект можно сильно менять по своему вкусу, как внутреннюю отделку, так и архитектуру здания в целом. Также можно купить уже готовый новый дом у застройщика либо «вторичку» — у хозяина. По цене все эти варианты отличаются не принципиально. Если хочется сделать дом полностью «под себя», то самый оптимальный вариант — покупка участка. Правда, придется ждать постройки дома и контролировать качество выполнения работ. Если вас устраивает уже готовый типовой вариант — прекрасно, можно купить и сразу приступать к выбору мебели. Покупка дома у хозяина, т.е. вторички, хороша тем, что многие недостатки жилья хозяин уже устранил, а кое-что и проапгрейдил по сравнению с изначальным вариантом. Минус в том, что вкусы у людей все-таки разные и трудно найти что-то действительно подходящее именно вам.

Процедура оформления сделки, договор, формальности

Когда у вас уже есть на примете полностью устраивающий по всем параметрам объект недвижимости, вам нужен юрист. Это, пожалуй, главное. Русский или иностранец не может быть тайским юристом. Это в лучшем случае переводчик или посредник. Юрист — только таец. Он будет вести все ваши дела, поэтому он должен быть хорошим профессионалом. И хорошо говорить по-английски.

Из документов по большому счету для совершения сделки от вас нужен только загранпаспорт. Но все же есть ряд нюансов. Например, для того, чтобы произвести оплату, нужен в первую очередь счет в банке, который обычно иностранцам открывают либо по соответствующей визе (туристической, учебной, бизнес) либо «под сделку» — когда уже есть предварительный договор о покупке недвижимости.

В первую очередь с юристом подписывается предварительный договор. В соответствии с ним хозяину вносится задаток (наличностью). Это обычно небольшая сумма, около 1% от стоимости сделки. На основании этого предварительного договора можно открыть счет в тайском банке, если его у вас еще нет. В предварительном договоре прописывается, в течение какого времени должна быть внесена основная сумма.

Документы, необходимые для оформления счета в банке:

  • справка из иммигрейшн офиса
  • справка по месту жительства в Таиланде (где покупатель проживает в данный момент)
  • предварительный договор на покупку недвижимости
  • загранпаспорт

С не туристической (NON-B, NON-O, NON-E) визой открыть счет в банке относительно просто. С туристической визой или со штампом открыть счет тоже можно, но не во всех банках и не во всех отделениях одного и того же банка. Как это часто бывает в Таиланде, все зависит от решения конкретных людей. Если ваш агент договорится с менеджером в банке и покажет предварительный договор о покупке недвижимости, счет скорее всего откроют.

Варианты оформления дома для иностранцев

Самый главный нюанс при покупке дома в Таиланде заключается в том, как иностранцу оформить в собственность земельный участок, на котором стоит дом. Вариантов по сути два: долгосрочная аренда или оформление на юридическое лицо. Есть еще один, довольно экзотический вариант — узуфрухт. Это пожизненная аренда, без права передачи по наследству. Правда, вряд ли такой способ много кому приглянется.

Долгосрочная аренда или leasehold оформляется сроком на 30 лет, с правом ее двукратного продления. Теоретически срок аренды может составлять максимум 90 лет. Есть информация, что некоторые дорогие жилые объекты можно арендовать на 120 лет, а для бизнеса — на 150 лет. Но это все только теория. Практически же максимальный возможный срок аренды на данный момент — 30 лет. Иногда агентства недвижимости предлагают договор с автоматическим продлением аренды, но такие варианты не являются соответствующими закону. Даже если в договоре прописано, что собственник обязан продлить аренду, это не имеет энфорсмента в суде. Если по истечении 30 лет хозяин откажется продлевать аренду, суд будет на его стороне. Надо учесть, что через 30 лет собственник может быть уже другой, т.к. земля перейдет по наследству и т.п. Кроме того, закону о земле в Таиланде менее 30 лет, поэтому и прецедентов с продлением еще не было.

В случае, если вы хотите взять земельный участок в долгосрочную аренду, следует обратиться к юристу, передав ему необходимые для оформления документы. Юрист едет в Land Office, где на свидетельстве о собственности (Chanote) делают отметку, что собственность находится в аренде. Свидетельство о собственности в таком случае остается у прежнего хозяина. С точки зрения хозяина земельного участка, это можно назвать владением собственностью с обременением.

Самым распространенным способом оформления в полную собственность (freehold) земельного участка в Таиланде является учреждение фирмы (компании) и покупка дома в ее собственность. Таким образом, владельцем является не физическое лицо, а юридическая фирма. Это легальный способ. Правда, при условии, что компания ведет деятельность, а не является номинальным держателем. Нюанс в том, что полностью на себя иностранец фирму регистрировать не может, должны быть тайские акционеры. Оформление можно сделать через привилегированные акции. Например, тайцы владеют 70% обычных имеющих право голоса, иностранец — 30% но привилегированными, которые например имеют 5 голосов на акцию.

Последовательность формальных процедур при покупке

Все документы, связанные с оформлением компании подготавливает ваш тайский юрист. Акционерами вновь созданной компании являются только тайцы. Затем компания приобретает недвижимость. То есть свидетельство о собственности (чанот) от прежнего владельца переходит к компании. Далее в компании меняются акционеры. Сейчас доля тайцев должна быть достаточно большая, чтобы это не выглядело уж совсем номинально. У фаранга право блокировки, чтобы тайцы не продали самостоятельно эту недвижимость. Если вы приобретаете строящийся дом, оплата застройщику поступает в несколько этапов, но в Земельном Департаменте сделка будет зарегистрирована только после внесения полной суммы.

После того как покупатель предоставляет юристу чек из банка на сумму, прописанную в главном договоре, юрист с документами едет в Земельный Департамент (Land Office) чтобы начать процедуру переоформления недвижимости с одного собственника на другого. Переоформление занимает от одного дня до двух недель. В течение этого времени, фактически, у покупателя нет, ни денег, ни свидетельства о собственности. Залогом успешного проведения сделки является исключительно репутация тайского юриста. Если дом, купленный ранее компанией покупается иностранцем, регистрировать сделку в Земельном Комитете не требуется, меняются директор и акционеры компании.

Купить дом в Таиланде

Купить дом в Таиланде

Завершает процедуру покупки получение от юриста тайского свидетельства о собственности – Чанота (Chanote) и ключей от дома. Свидетельство о собственности для граждан Таиланда и иностранцев выглядят одинаково, на обратной стороне свидетельства записываются сведения о всех предыдущих собственниках объекта недвижимости.

P.S. С покупкой квартиры все несколько проще, потому что не возникает земельного вопроса, но нужно помнить о квотах на количество квартир, которые могут принадлежать иностранцам в кондоминиуме. И я бы, наверное, покупал бы кондо, мне кажется такая недвижимость поликвиднее будет.

Поддержи в соцсетях!

Поблагодарить

Сказать спасибо

Комментарии приветствуются! (уже 30)

  • Avatar

    Mytripstory.ru

    |

    Тоже интересовался этой темой. Имел опыт общения с владельцем (моим земляком) кондо в Паттайе на Джомтьене, говорит живу от силы две недели в году, хочу продать, но пока не выгодно. Вместе пакетниками летали, он правда в гостинице не жил, а у себя в квартире время проводил. Когда покупал, думал будет жить, а не сложилось. Предлагал в долгосрочную аренду, причем за небольшие деньги, я отказался, было без надобности. В принципе содержание обходится она не дорого, за год около 10 000 бат. Можно было бы окупить всё это дело сдав в аренду, но у него там ремонт, мебель, техника, вообщем всё что нужно для отличной жизни. Пускать постояльцев страшно. Вроде как решили с агенством поработать, но не знаю что из этого выйдет. Хозяина та нет на месте. А так квартирки конечно классные, был в паре кондо, понравилось. Но цены как дома. При этом очень много жилья явно дешевого класса в которых сами тайцы живут. Ходишь по улицам и видно же. Купить бы халупку в двухэтажке, да привести в порядок. Судя по их сайтам, стоят сущие копейки, но не для иностранцев. Может кто знает, можно купить квартирку в таком обычном доме, где тайцы живут, и что бы дешево?

    Reply

    • Avatar

      Олег Лажечников

      |

      А что потом с таким жильем делать? Жить? Имхо оно очень неприглядное :) Но купить его можно, я видел прям буквально недавно, вроде бы в Хуа Хине было объявление в Фейсбуке о продаже. А так надо смотреть сайты объявлений, типа prakard, ddproperty и франговские доски bahtsold, classifieds.thaivisa

      Reply

      • Avatar

        Mytripstory.ru

        |

        Спасибо за подсказки Олег! На месте надо смотреть, что за жильё и сколько хотят, если руки из правильного места, квартирку не трудно в порядок быстро привести, если цена вменяемая. А так мы не притязательные :)

        Reply

  • Avatar

    Надя и Денис Жук

    |

    Наша мечта- иметь домик на берегу океана, но пока, это только мечта…

    Reply

  • Avatar

    Алексей Atlanta Travel

    |

    Интересно! И вопрос (куда же без них!): есть ли связь между ценой дома и школами? Тут у нас в Атланте школы — это очень важный вопрос при выборе дома и его стоимости.

    Reply

    • Avatar

      Иван

      |

      связи не заметил.если дома то только ценовая разница по типу застройки. более дешевые поселки с домами на участках с небольшой площадью и большие, дорогие с виллами на огромной территории.

      я бы дополнил пост Олега еще добавлением что в климате тайском вся отделка постройки с внешней стороны убивается за 2-3 года, ну и внутри соответственно. такая влажность это не шутки. так что новое кондо или дом через пару лет при плохом уходе будет бомжвариантом, коих там полно. Насмотрелся в том же ХХ на уже убитые в хлам за 3-4 года недостроенные поселки.
      так что покупка кондо так же та еще рулетка, сменяется нормальное руководство на пофигистов и все в хлам убивается за короткий срок.

      Reply

      • Avatar

        Олег Лажечников

        |

        Кстати, да, все верно. Именно в Хуа Хине на это тоже обратили внимание, кондо уже через год начинает сыпаться. Но я бы сказал, что не только из-за влажности, а еще и из-за того, что ремонт делается через одно место. Например, квартира, в которой мы жили, в ней была неводостойкая штукатурка на стенах! То есть если стену потереть мокрой тряпкой, то можно смыть всю «краску» :)

        Кстати, неоднократно жили в Бангкоке в кондо, показалось, что качество ремонта намного лучше. По крайней мере, как-то жили в кондо, которому уже лет 5-7, и оно было в нормально состоянии, как сама квартира, так и весь дом.

        Reply

        • Avatar

          Иван

          |

          кстати ,отмечу еще по материалам постройки,в 2008 году у меня была идея-фикс купить участок и построить деревянный дом тайского типа, потом пожил в таком полгода , посмотрел как все изгрызано термитами и сколько заморочек с обработкой против них и как то на это дело махнул рукой,хотя сердце все так же замирает при виде деревянных тайских домов

          Reply

  • Avatar

    Игорь.

    |

    Интересная информация.Хотелось бы знать как народ переправляет деньги на покупку недвижимости? Неужели всё на карточках с последующим обналичиванием в банкоматах или кассах?

    Reply

    • Avatar

      Олег Лажечников

      |

      Все гораздо проще, ведь с карточки замучаешься снимать. В Тае открывается местный счет. Потом нужно в России уведомить об открытии этого счета. Далее открывается долларовый счет. С него делается международный перевод на тайский. Вот и все. Чтобы минимизировать комиссии, то нужно выбрать правильный банк в России и правильный тариф, тогда перевод обойдется в совсем небольшую сумму, типа 100 долларов.

      Reply

      • Avatar

        Игорь

        |

        Спасибо.В Крыму не выпускают и не работают Visa и МС.Стали выпускать China Unionpay.Выпуск стоит 10 долларов с обслуживанием на 5 лет.Они только рублёвые и долларовые.Как они работают в Таиланде? Есть ли у них преимущества по сравнению с Виза и МК? Какие минусы?
        Ещё вопрос.Можно ли в Тае открыть долларовый счёт или в евро? Из Крыма можно перевести деньги только на счёт в евр,открытый в тайском банке.Спасибо.

        Reply

        • Avatar

          Олег Лажечников

          |

          Честно говоря, не сталкивался, поэтому ничего сказать не могу. Думаю работают, куда они денутся, китайцев очень много в Таиланде, весь вопрос какие комиссии.

          Reply

          • Avatar

            Игорь

            |

            Можно уточнить относительно открытия счёта в долларах и евро в тайских банках? Слышал,что разрешают открывать счет только в местной валюте.
            Так ли это на самом деле?

            Reply

            • Avatar

              Олег Лажечников

              |

              Ой, забыл про это ответить. Да, все верно, счет только в тайской валюте, и в Тае в ходу тоже только баты. Но я слышал, что вроде как есть какая-то возможность открыть долларовый счет, но то ли суммы должны быть значительные, то ли с этого счета все равно снимать нельзя будет, то ли еще какие-то условия будут. К сожалению, не помню где это читал, и не знаю, правда ли это. Тут ведь важен именно личный опыт. По опыту моих знакомых, все открывали именно счета в батах.

              Reply

              • Avatar

                Игорь

                |

                Как же осуществить перевод долларов или евро,если счёт в тайском банке открыт в батах? Они что же будут автоматически конвертироваться или это в принципе невозможно?

                Reply

                • Avatar

                  Олег Лажечников

                  |

                  Да очень просто, доллары сконвертируются в баты и в батах упадут на счет. Рубли с рублевого счета будут конвертироваться через доллары в баты. Схему с евро затрудняюсь сказать, если будет конвертация тоже через баксы, то имхо не очень вариант.

                  Reply

  • Avatar

    aloha

    |

    Интересный материал, Олег!
    Мне тоже больше нравятся дома, но к минусам проблем с оформлением, термитами, издержками на удержание и защиту от влажности, я бы добавил еще и змей. Наверное, если бы решился покупать недвижимость в Таиланде, то брал бы тоже кондо. Интересно, в дорогих кондо в Таиланде, как правило, хорошая звукоизоляция? В основном, как мне показалось, у тайцев это болячка. Всё какое-то картонное — всех соседей слышно)))

    Reply

    • Avatar

      Сергей

      |

      Поверьте, в России чем больше строят, тем хуже. Так что у тайцев еще есть фора не только по шумоизоляции, но и во многих других аспектах

      Reply

  • Avatar

    Андрей

    |

    Картонное практически у всех южан. Поэтому и стоимость строительства невысокая.
    Любая недвига по большому счету не актив. Т.е. если хочется купить дом для проживания, это одно дело, а для вложения денежных средств это не лучший вариант. Это только, если уж совсем деньги некуда девать.

    Reply

    • Avatar

      Олег Лажечников

      |

      Куда бы стал вкладывать?

      Reply

  • Avatar

    Андрей

    |

    Зависит от суммы) Если она соизмерима с покупкой дома в Таиланде и я не являюсь фанатом этой страны и вкладываю не в будущее любимое жилье, а именно для того, чтобы сберечь деньги, то я бы лучше попробовал что-то свое открыть. Какой-нибудь бизнес-проект.

    Reply

  • Avatar

    Алексей

    |

    Существует возможность регистрировать компанию без тайцев! Без налогов в первые 5 лет.
    Недавно ввели поправки направленные на развитие ИТ технологий в Таиланде!
    https://spark.ru/startup/topvisor/blog/10515/kak-otkrit-kompaniyu-boi-v-tajlande-dlya-startapa
    Компания помогает в открытии фирм:
    http://www.interactivethailand.com/

    Но! Ситуация с мировой экономикой и глядя на недавно закрытые магазины, и вывески на всех улицах об аренде, продаже — приходит логическое подозрение, что цены на недвижимость будут сильно падать. Много новых кондо стоят просто пустые! Прикидывая варианты покупки, решил, смысла никакого нет вообще. Только аренда.
    Похожие программы по развитию ИТ существуют в Чили и Малайзии.

    Reply

    • Avatar

      Олег Лажечников

      |

      Вы немного о другом пишите. BOI — это реальный бизнес, и никто его не будет открывать ради покупки дома. А дома как раз чаще покупают те, кому бизнес не нужен, им нужен только сам дом.

      Reply

      • Avatar

        Алексей

        |

        Для многих фрилансеров, или разработчиков программ и игр, это будет актуально.
        Некоторые мои знакомые, желающие переехать надолго, присматривают варианты бизнеса на месте. Работающая компания, как вариант, вполне интересное решение.

        Reply

        • Avatar

          Олег Лажечников

          |

          Вполне может быть. Но я бы, наверное, имея прибыльный и рабочий бизнес, другую страну присматривал. Хотя те же aviasales именно в Таиланде осели.

          Reply

  • Avatar

    Евгений

    |

    Возможно стоило бы осветить вариант самостоятельной постройки. Здесь это имхо должно быть проще чем на родине

    Reply

  • Avatar

    Ольга Аматциемс

    |

    На основе своего слегка печального опыта хочу добавить, что стоит оценивать не только стоимость самого дома, но и стоимость его содержания. Почти всегда в Таиланде владельцы жилья должны платить так называемый maintenance fee — некое количество бат за квадратный метр в месяц. И нужно очень, очень внимательно читать maintenance fee agreement — крайне желательно не самостоятельно, а с толковым юристом. Потому что иначе можно попасть, как попали мы — по сути владелец поселка может брать сколько угодно денег и совершенно не обязан отчитываться о том, на что они идут, при этом отказаться платить нельзя :)) Ну и сам договор на покупку дома — тоже читать с юристом. Особое внимание — на пункт о налогах, кто какие налоги платит. Часто продавцы хитрым образом перекладывают на покупателя обязанность платить налог с дохода, который весьма немаленький. И проблема в том, что хоть это и не законно, оспорить это в суде еще дороже, чем заплатить :)

    Reply

    • Avatar

      Олег Лажечников

      |

      А что другие владельцы в вашем поселке делают, не общались? Или тоже попали по незнанию?

      Reply

      • Avatar

        Ольга Аматциемс

        |

        Все попали по незнанию, потому что там очень хитрый контракт — если раньше с таким не попадал или если нет юридического прошлого, то просто не поймешь, на что смотреть и где проблема :)) Но другим владельцам, к сожалению, проще платить сколько скажут и не задавать вопросов, поэтому текущая ситуация вряд ли изменится.

        Reply

  • Avatar

    Серый

    |

    Здравствуйте, скажите пожайлуста. Я хочу купить землю и построить дом. Потом я смогу его продать или сдать в аренду, если в друг, что не понравиться.

    Reply

Оставить комментарий

Кратко обо мне

Однажды я решил уволиться и начать осуществлять свои мечты. Теперь путешествия - это моя работа.

Все реально! Несмотря ни на что...

Статистика

Вне офиса: 6 лет 9 месяцев

Статей в блоге: 1180
Фотографий: 17093
Комментариев: 49691

Яндекс.Метрика

Нашли ошибку?

Выделите ее мышкой и нажмите:

Система Orphus